得力地产生存秘诀：独立操刀，让股留人|世界新要闻

文/乐居财经 陈圣

(资料图片)

在一张大红海报上，“七子连兴”四个金色的行楷大字，十分抢眼。

这是近来得力地产，竞得湖州长兴县龙山街道地块后，在官微上的自我“恭贺”。其中的“七子”，指的是得力在当地布局了7个项目。5月底又拿一地之后，它自称是“另立新章”。

从去年6月份开始，得力地产就在三四线城市宁波宁海、湖州频频出手，至今已经拿下9宗土地，总拿地金额达45.86亿元。

作为低调的浙江富豪，娄甫君原本是靠卖文具起家的。他很少参加大型聚会，更少在媒体面前露面，就连得力公司对外的动态信息中，他自2018年之后就没再出现过。

在文具圈打响了名号之后，他由实业跨向地产领域，成立了得力地产。

但得力地产只在三四线固守，并未真正走出去布局。只是在品牌房企缩减拿地的当下，它凸显了存在感。

眼下，年过六旬的娄甫君，多次出现了让渡股权的变更记录，二代也出现在了项目公司的持股名单中。他似乎有了逐渐隐退的迹象。

46亿拿地

得力房产诞生于浙江宁波宁海县，一直是当地的龙头房企，在宁海房地产市场的占有率超过60%，高峰期甚至达到80%，民间一些人，也将宁海县戏称为“得力县”。

或许是受区位空间限制和山城地貌制约， 台州、宁波两地都不沾，造就了宁海独特的封闭型市场。

另一方面，在过去规模第一、利润第二的年代，宁海一年四五千套的销量，对外来开发商来说，缺乏战略腹地拓展价值。

因此，无论是宁波本土房企还是外来房企都将战场重心，放在了宁波城区，宁海这个小县城鲜有人注意，这也让专注深耕宁海的得力地产，一直都拥有相对充足的生存空间。

数据显示，得力房产2022年在宁海的销售额为45.11亿元，虽然同比去年下降了26.06%，但在宁波的房企销售权益榜中，反而上升了一位，排名第十。

得力地产也曾尝试过走出去，2007年至2008年间相继进入了湖州、象山和台州。不过象山和台州都只开发了一个项目便撤了出来，未能留下继续深耕。

唯有在湖州顺利扎下了根，从湖州主城，到长兴，再到广德，开发了多个项目，甚至已经发展成为当地销售前三的领军房企。

2022年和2021年，得力地产在湖州的销售额分别为30.5亿元和41.68亿元，均位列榜单前三。

无论是宁海还是湖州，都是不被行业主流所看好的三四五线市场，依然支撑起了得力地产数十亿的销售规模。去年地产民企阵营饱受流动性压力，但依然没有阻挡得力在当地拿地的脚步。

宁海县去年全年一共出让了6宗涉宅用地，其中得力就拿下了3宗，总拿地金额约5.9亿元。其余3宗地块，里面有2宗是由宁海城投系托底成交。

而在湖州去年大量土地由城投系托底的背景下，得力依然先后在湖州主城和长兴，分别斩获1宗宅地，拿地金额约15.16亿元。

如今，房地产市场仍未度过寒冬，大多数房企都在想方设法将资金投向北京、上海、杭州等热点一二线城市，得力房产依然选择继续重仓宁海和湖州。

今年1月份得力以4.97亿元拿下宁海城南小学旁一宗宅地，这也是今年到目前为止宁海仅有的2宗成交涉宅用地之一。

5月16日，得力以4.43亿元的底价拿下湖州吴兴区的凤凰东区单元FH-02-03-07B号地块。在此之前，得力在今年1月份已经花了8.9亿竞得相邻地块（凤凰东区单元FH-02-03-08号地块），当时的溢价率达30.69%。

而5月底，得力在湖州又拿一地，出让面积为52226平方米，成交价为6.5亿。

今年以来，得力地产的拿地金额合计已达24.8亿元，去年全年的拿地金额约为21.06亿元。

地产纠葛

得力地产，全称为“得力房地产有限公司”，成立于2004年11月，法人代表娄甫君，注册资本1亿元。

乐居财经查阅获悉，在19年发展历程中，得力地产几乎未与其他房企有过合作，甚至连财务投资入股都很少见。

该公司旗下目前6家子公司，处于存续状态。其中宁海宁房置业、台州得力房地产、长兴得力房地产、宁波锦澜置业和宁波得力酒店管理，均由得力地产100%持股。

仅湖州得力房地产，分别由得力地产和自然人娄朦婷，分别持股90%和10%。有资料显示，娄朦婷是娄甫君或者娄甫安的女儿。

与其他很多房企的做法不同，得力未在子公司下面，再成立项目公司，或许也是因为从未考虑过合作开发这一选项，不需要股权转让。

得力地产独立开发的情况，也体现在机构发布的房企销售榜中，其销售额多年来在权益、全口径两大榜单中的销售额数据，基本一致。

不过，在当地熟门熟路，独自操刀，并不意味着得力每一个项目开发，都进展顺利。这从一些裁判文书中，就能窥探一二。

几年前，宁海县桥下潘村因县政府旧村改造，所有的集体土地房屋被征收拆迁安置，村民及村集体商业用房，均安置在天明花园。

得力地产恰好通过拍卖的方式，在隔壁拿了一块地，即赵家村北A地块，迅速建起了几十层高楼。

但桥下潘村村民却发现，其建造的高楼，与他们的房屋之间仅留了17米不到的道路，按规划该路为20米的天安路，得力地产占用道路面积，侵犯了他们的权益。

桥下潘村认为，得力建造的高楼，不符合国家关于采光、通风的规定，不符合建筑楼盘规定的间隔比例，严重影响该地块北面位置的村民安置用房，及村商业用房的通风、采光权，给村民带来重大的经济损失，所以将得力诉至法院。

不过，得力地产辩称，它严格按照规划设计条件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的内容进行建造，不存在违规的行为。两者各执一词。

乐居财经查阅获悉，目前得力地产涉及司法案件24宗，案由包括商品房销售合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、借款合同纠纷等。今年以来，得力地产共新增了7份开庭公告。

隐秘的股权让渡

得力地产的背后，依靠的是得力集团，这是一家全年营收超过400亿元的文具行业巨头。但从目前的股权结构来看，两家公司并没有从属关系，而是兄弟公司。

得力地产和得力集团的股东构成完全一致，分别由娄甫君持股65%、娄甫安持股30%、娄安君持股5%。其中娄甫君和娄甫安为兄弟，娄安君与他们的关系暂未知晓，去年获集团嘉奖时任上海大区总经理。

值得注意的是，娄安君是在去年3月，才加入股东行列的。彼时，娄甫君让出了15%股份，娄甫安、娄安君分别接下了10%、5%股权。

这种让渡股权的操作，早在2019年3月，就曾出现过一次，那次也是娄甫君减持了得力地产10%股份，由娄甫安接下。

创始人娄甫君，目前是这两家公司的董事长。他可以说是浙江最低调的富豪之一，很少参加大型聚会，更少在媒体面前露面，就连得力公司对外的动态信息中，他自2018年之后就没再出现过。

1981年，20岁的娄甫君承包了宁海一家五金厂，为国有企业加工金属零配件，开始了他的创业生涯。

但加工业务相对被动且利润不高，娄甫君显然并不满足于此，后来又开了一家仪表厂和一家模具厂。1988年，娄甫君花了4万元买了第一台注塑机，创办了宁海县文教用品厂，其文具业务正式起航。

1992年，得力集团的前身——宁波新时代文具有限公司成立。3年之后，得力品牌正式启用，娄甫君开始打造属于自己的产品。

直到1997年，36岁的娄甫君正式组建了宁波得力集团有限公司，定位为“综合文具供应商”，得力集团开始飞速发展。

娄甫君开始进军房地产行业是在2004年，投资成立了宁波东方新世界房地产有限公司。这一年，得力集团的文具生意销售收入达到了5.5亿元。

2005年7月，他旗下的房地产公司，更名为宁波得力房地产有限公司，得力品牌开始进入房地产市场，一直发展至今。

而娄甫君的文具业务则抓产品、抓设计、聘请代言人、涉水电商，再到后来将企业品牌由“得力文具”升级为“得力办公”，得力集团迎来高速增长。2017年，得力集团销售额突破100亿元，跻身百亿级企业。

眼下，得力集团已经成为注册资本15亿元、营收破400亿元的行业巨头。

但即使背靠这样一家实力雄厚的实业集团公司，得力地产却仍有不少质押融资动作。

乐居财经查阅获悉，得力地产目前有16项保证金质押、应收账款质押融资记录，每笔金额从68万到1亿元不等，涉及总金额达1.15亿元。

这些质押，大多是它2021年发起的，质权人均为农业银行宁海县支行，大部分的履行到期日在2022年、2023年内。那两笔金额分别为96万、100.8万的应收账款质押融资，到期日则为2025年底。

娄甫君的商业版图，基本围绕文具办公和房地产及其相关行业展开，目前共对外投资26家企业，包括电商、商贸、胶粘制品等相关产业链企业以及物业公司、墙体材料、混凝土、门窗工程等房地产上下游企业。

此外，娄甫君控制企业多达101家，间接持股企业89家。

文章来源:乐居财经

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